Exitonservice.ru

Экситон Сервис
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Зачем нужна розетка 380

Зачем нужна розетка 380

  • Главная
  • Новости
  • Свежий номер
  • Мероприятия
    • Предстоящие
    • Прошедшие
  • Статьи
  • Архив
    • 2015
      • Февраль — Апрель
      • Май — Июнь
      • Август — Сентябрь
      • Ноябрь—Декабрь
    • 2014
      • Январь — Февраль
      • Март — Апрель
      • Май — Июнь
      • Июль — Август
      • Сентябрь — Октябрь
      • Ноябрь — Декабрь
    • 2013
      • Январь — Февраль
      • Март — Апрель
      • Май — Июнь
      • Июль — Август
      • Сентябрь — Октябрь
      • Ноябрь — Декабрь
    • 2012
      • Январь — Февраль
      • Март — Апрель
      • Май — Июнь
      • Июль — Август
      • Сентябрь — Октябрь
      • Ноябрь — Декабрь
    • 2011
      • Январь — Февраль
      • Март — Апрель
      • Май — Июнь
      • Июль — Август
      • Сентябрь — Октябрь
      • Ноябрь — Декабрь
    • 2010
      • Январь — февраль
      • Март — Апрель
      • Май — Июнь
      • Июль — Август
      • Сентябрь — Октябрь
      • Ноябрь — Декабрь
    • 2009
      • Июль — август
      • Сентябрь — октябрь
      • Ноябрь — декабрь
    • 2008
      • Февраль
      • Март
      • Апрель
      • Май
      • Июнь
      • Июль — Август
      • Сентябрь
      • Октябрь
    • 2007
      • Ноябрь
      • Декабрь
  • Медиакит
  • Рекламодателям
  • Спецпредложения
    • Оценка недвижимости
  • Партнеры
  • Контакты
Кредитные цифры: зачем нужна оценка при ипотеке?
Определение независимым экспертом рыночной стоимости жилья, передаваемого в залог банку, является обязательным условием оформления ипотеки. От этой, на первый взгляд, формальной процедуры зависит решение банка относительно суммы кредита и, как следствие, перспективы новоселья заемщика.

Одобрение банком заявки на выдачу ипотечного кредита многие покупатели воспринимают как гарантию успеха предстоящей сделки. Документы заемщика прошли тщательную проверку, по результатам которой банк согласился одолжить ему требуемую сумму — казалось бы, теперь остается только подыскать подходящее жилье. На деле же сумма предварительно одобренного кредита — это далеко не окончательная цифра, и в итоге она может оказаться гораздо скромнее.

Изначально банк рассчитывает сумму займа на основе уровня доходов и степени платежеспособности заемщика. Однако ключевым фактором при определении фактического размера кредита является оценочная стоимость предмета залога. Цифра, фигурирующая в договоре купли-продажи, не имеет для банка практически никакого значения — ему важно иметь заключение независимого оценщика о реальной рыночной стоимости объекта, по которой его можно будет продать в случае неисполнения должником своих обязательств.

В независимой профессиональной оценке приобретаемого в ипотеку жилья заинтересован не только кредитор, но и заемщик: если он не сможет выплачивать кредит, и будет вынужден продать недвижимость, вырученных денег должно хватить для полного погашения задолженности. В связи с этим оценка залогового жилья является обязательным условием оформления ипотечного кредита в соответствии с Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так что как только заемщик определится с выбором квартиры, ему будет нужно заказать ее оценку. Лучше не откладывать эту процедуру до выхода на сделку: если оценочная стоимость жилья окажется значительно ниже назначенной продавцом цены, то у покупателя может не хватить средств на покупку, так как банк выдаст кредит лишь в пределах суммы, установленной оценщиком.

Расходы на услуги оценочной компании ложатся на плечи клиента. Если речь идет о типовой городской квартире, то стоимость оценки составит в среднем 5–6 тыс. рублей. Покупателям загородной недвижимости придется заплатить оценщику от 25 тыс. рублей и выше в зависимости от типа объекта и его удаленности от столицы. Разумеется, это средние цифры, и на рынке оценки есть предложения самых разных ценовых категорий. Однако, выбирая компанию, заемщику не стоит ориентироваться только на стоимость услуг. Демпингующие фирмы-однодневки зачастую не несут никакой ответственности за свою деятельность. Поэтому прежде чем заключить договор с оценочной компанией, стоит проверить, входит ли она в состав одной из саморегулируемых организаций оценщиков и имеет ли действующий страховой полис гражданской ответственности. Кроме того, нелишним будет выяснить, сколько в ее штате сотрудников, есть ли у них профильное образование и каков их опыт работы. Впрочем, каждый ипотечный банк предлагает клиенту свой список рекомендованных оценщиков, которые уже прошли тщательную проверку, и заемщик, как правило, может доверять выбору кредитора. Предложенный банком перечень оценщиков не всегда устраивает клиента: его может смутить аффилированность оценочной компании или завышенная цена на услуги. В этом случае заемщик вправе обратиться к любому другому оценщику, отвечающему требованиям кредитора. Правда, нужно быть готовым к тому, что процедура согласования с банком кандидатуры оценщика «со стороны» займет немало времени. Кроме того, не каждая оценочная компания будет готова тратить свои силы и время на то, чтобы предоставить по запросу банка обширный пакет документов.

Что, где, почем?

Сама процедура оценки проводится достаточно быстро. На первом этапе клиент заключает с оценщиком договор и предоставляет ему необходимые документы: например, для квартиры на вторичном рынке это копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект и кадастрового или технического паспорта с экспликацией и поэтажным планом. Если же жилье еще строится, то вместо свидетельства о праве собственности предоставляется договор долевого участия. Также клиент должен передать оценщику копию своего паспорта.

После этого оценщик или его представитель лично осматривает жилье, оценивая его по множеству параметров, фотографирует объект недвижимости. Впоследствии эти фотографии подшиваются к итоговому отчету как обоснование заключений оценщика.

Обычно отчет готовится в течение 1–3 дней, по загородной недвижимости — 4–5 дней. При необходимости клиент может воспользоваться услугой экспресс-оценки недвижимости в течение 24 часов, заплатив за срочность в полтора-два раза дороже.

В отчете об оценке указывается рыночная и ликвидационная стоимость жилья. Вторая цифра зачастую имеет для банка большее значение, так как под ликвидационной стоимостью понимается цена, по которой данный объект недвижимости можно реализовать в кратчайшие сроки в формате вынужденной продажи. Обычно она на 10–20 % ниже рыночной стоимости.

При подготовке отчета оценщик должен ориентироваться на Федеральные стандарты оценки и стандарты АИЖК, так и на индивидуальные требования конкретного банка. Кредитор всегда перепроверяет содержание и форму отчета и нередко отправляет его на доработку. Заемщик, у которого банк отказался принять отчет по объективным причинам, должен обратиться в оценочную компанию с просьбой о внесении требуемых исправлений. В большинстве случаев оценщик без возражений переделывает отчет, но не лишним будет оговорить это условие еще на этапе заключения договора с оценочной компанией.

Оценить по достоинству

Наиболее распространенный метод оценки недвижимости при ипотеке — это сравнительный анализ аналогичных объектов. Для определения среднерыночной цены недвижимости «подбираются аналоги, наиболее схожие с нашим объектом оценки. Основные критерии, по которым подбираются аналоги — местоположение и физические характеристики (общая площадь, материал стен, этажность, год постройки)», — рассказывает Руководитель отдела оценки жилой недвижимости оценочной компании ОБИКС* Виктория Ларина. Важно помнить, что полученная цифра сохраняет актуальность на довольно ограниченном временном промежутке, так как оценщик не может предсказать изменение цен на рынке недвижимости под влиянием различных факторов в средне- и долгосрочной перспективе.

Подписывая соглашение с оценщиком, не стоит просить его заранее назвать примерную стоимость жилья — он не сможет этого сделать до того, как проведет анализ объекта по широкому перечню критериев, ряд из которых весьма существенно влияют на итоговую цену. Так, к основным ценообразующим характеристикам квартиры относят ее площадь, тип и класс здания, местоположение и транспортную доступность. Факторами, повышающими цену объекта, являются изолированные комнаты в квартире, выходящие на разные стороны дома окна, просторная кухня (9 метров и более), раздельный санузел, застекленная лоджия или балкон. Оценщик также учитывает качество ремонта в квартире, степень благоустройства подъезда и придомовой территории.

Стоимость квартиры могут ощутимо снизить расположение на первом или последнем этажах дома, высокая степень физического износа здания, неприглядный вид из окон и неблагополучная экологическая обстановка в районе. Проигрывают в цене и те квартиры, в которых требуется ремонт, а также объекты с несогласованными перепланировками.

Проанализировав все основные и второстепенные характеристики жилья, оценщик подбирает в базе выставленных на продажу квартир наиболее близкие аналоги (обычно не менее шести), рассчитывает среднюю стоимость квадратного мера в выбранных квартирах и, применив определенные коэффициенты, определяет цену рассматриваемого объекта.

Гораздо сложнее определить рыночную стоимость загородной недвижимости, особенно построенной не по типовому проекту. На стоимость квадратного метра влияет состояние дома и год постройки, категория земельного участка, обеспеченность инженерными коммуникациями, уровень безопасности. Ключевое значение имеет расположение жилья, удаленность от центра города, качество подъездных путей. Кроме того, на цену влияет тип поселения, экологическая ситуация в районе и уровень развития инфраструктуры.

Специфической задачей для оценщика является определение рыночной стоимости строящегося жилья, которое очень часто становится предметом залога по ипотечным кредитам. Как оценить объект, который существует только на бумаге, и нельзя быть полностью уверенным в том, что он вообще будет построен и введен в эксплуатацию? На практике в этом случае оцениваются не эфемерные квадратные метры, а стоимость прав на возводимый объект. Цена будущего жилья определяется исходя из стоимости уже готовых объектов со схожими характеристиками, которая затем корректируется с учетом информации о портфеле проектов застройщика, стадии строительства и различных рисков (задержки сроков задачи, банкротства застройщика и т. д.). Как правило, строящееся жилье оценивается дешевле аналогичной недвижимости на вторичном рынке.

Может, договоримся?

Представим себе ситуацию: заемщику одобрен кредит на 5,5 млн рублей. Своих средств у него 1 млн рублей, то есть он может купить жилье стоимостью не дороже 6,5 млн рублей. Как раз столько стоит понравившийся ему вариант, принципиальная договоренность с продавцом достигнута, и риэлтор готовит документы для заключения сделки. Однако по результатам независимой оценки, необходимой для выдачи кредита, выясняется, что рыночная цена данной квартиры — 5 600 000 рублей. Получив отчет об оценке, банк корректирует сумму кредита в соответствии с указанной рыночной стоимостью за вычетом первоначального взноса в размере 15 % — в итоге заемщик получит лишь 4 760 000 руб. При этом договоренности с продавцом остаются неизменными, но теперь покупателю не хватает кредитных средств вкупе с собственными накоплениями, чтобы оплатить установленную собственником сумму. Сделка оказывается на грани срыва, и чтобы спасти положение, заемщик нередко пытается «договориться» с оценочной компанией, чтобы в отчете появилась нужная ему цифра. Однако профессиональный оценщик не будет рисковать своей репутацией. Конечно, заемщик может попробовать обратиться к другому оценщику (возможно, он пользуется иной методикой или делает выборку аналоговых объектов по другим базам, вследствие чего определенная им рыночная стоимость жилья будет выше). Если же и во второй раз квартира будет оценена значительно ниже назначенной продавцом цены, покупателю стоит серьезно задуматься: нужно ли ему жилье по цене выше рыночной, да еще и на кредитные средства? Возможно, результаты независимой оценки помогут договориться с собственником о дисконте, иначе заемщику придется искать другой вариант. Рассчитывать на то, что банк выдаст в долг бОльшую сумму, нежели установленная оценщиком стоимость залога, бессмысленно — в этом случае риск и для кредитора, и для клиента будет слишком велик.

Почему в розетке появляется 380В

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте коротко рассмотрим систему электроснабжения многоквартирного дома. По сути, все электричество, которым обеспечивается дом, имеет 3 фазы: фаза A, фаза B и, естественно, фаза C. Величина действующего напряжения между любой парой фаз – 380 Вольт. По схеме соединения обмоток питающего трансформатора все фазы сводятся к одной точке, которая называется нулем. Величина действующего напряжения между любой фазой и нулем – 220 Вольт.

В любом многоквартирном доме питание производится путем равномерного распределения трехфазной линии по всем квартирам в подъезде. К примеру, если в подъезде имеется 60 квартир, то первая 20-ка квартир запитана от фазы A, вторая – от фазы B, третья – от фазы C. Все распределение энергии происходит сбалансировано и очень равномерно. Если бы все люди были роботами, включающими и выключающими электроприборы так, чтобы нагрузка по всем трем фазам была бы идентичной, то наличие нулевого проводника и не требовалось бы в принципе. Это легко проверить, проделав простой школьный опыт с тремя 40 Вт лампочками, включенными по схеме звезда в трехфазную сеть. В такой идеализированной цепи потребления весь ток от 3 фаз, сходящийся в нулевой точке, взаимно компенсируется, что делает возможным либо использование нулевого провода с малым сечением, либо отказ от такового. По сути, если нагрузка одинакова по трем фазам, то нулевой провод и не нужен. В реальной жизни такого, естественно, не бывает. К примеру, в одной квартире подъезда может гореть одна лампочка, во второй – работать телевизор, в третьей – вообще все выключено. Именно такое неравномерное распределение нагрузки по фазным цепям приводит к формированию некомпенсированного тока, который должен проходить через нулевой проводник. Если же нулевой проводник отгорел, оборвался, то в одной из квартир, как правило, с наименьшим электропотреблением, в розетках появляются не привычные 220 Вольт, а «убивающие» всю домашнюю электронику 380 Вольт. Напротив, в квартирах, где электропотребление было максимальным, происходит просадка напряжения. Естественно, винить соседей за это не стоит, ведь они не обязаны согласовывать с вами, когда включать электроприборы, а когда нет. Чтобы такого неприятного исхода не происходило, необходимо, во-первых, проверять надежность электрического контакта нулевого проводника, а во-вторых, устанавливать индивидуальное защитное оборудование, осуществляющее быстрое отключение нагрузки в вашем доме, если напряжение поднимется выше 270 Вольт. Практика показывает, что даже банальный стабилизатор напряжения, установленный на компьютер и телевизор, способен уберечь вас от дорогостоящего ремонта.

Причина уценки

Книга «Идём к стоматологу» — расскажет ребенку, что делает доктор, какие инструменты и для чего он использует. Малыши часто упрямятся и не хотят делать некоторые важные вещи, например чистить зубы. Вам не нужно больше ругаться и заставлять ребенка. Просто прочитайте вместе с ним поучительную сказку «Идем к стоматологу». Как-то раз у Зайки Бояки, ушастого трусишки и паникера, разболелись зубки. Но он никак не хотел идти к стоматологу — уж очень ему было страшно. А вдруг доктор что-то сделает с его зубками?! В конце книге есть информационная страничка, которая наглядно объяснит, как правильно чистить зубы, а послушав историю про Зайку, ребенок с радостью будет чистить их два раза в день и пользоваться зубной нитью при необходимости. Мы подготовили специальные чек-листы, чтобы вы могли проверить, все ли истории у вас уже есть. Ищите их в фотографиях книги! Собери всю коллекцию!

Характеристики товара

АвторУльева Елена Александровна
Обложкатвердая
Языкирусский
Вид бумагимелованная
Возрастные ограничения2+
Иллюстраторколлектив иллюстраторов
Поводразвитие ребенка; сказка; познание
Жанры/тематикаПознавательная литература для детей; Сказки и истории для детей
Вес товара с упаковкой (г)160 г
Высота предмета18 см
Количество страниц24 шт.
Ширина предмета17 см
Год выпуска2020
НаправлениеХудожественная литература; Сказки с картинками; сказки и истории для детей
Страна производстваЛатвия
Комплектациякнига

Информация о технических характеристиках, комплекте поставки, стране изготовления и внешнем виде товара носит справочный характер и основывается на последних доступных сведениях от продавца

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Кабель для телефонной розетки rj45
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector